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Comment mettre en place son investissement locatif ?

Comment mettre en place son investissement locatif ?

Mis à jour le
18/2/2022
#Locatif
achat-immobillier

Vous souhaitez investir dans le locatif, et vous ne savez pas par où commencer, alors cet article est pour vous. C’est parti pour constituer votre patrimoine pas à pas.

Avant de vous lancer dans votre investissement locatif, il faut définir quels sont vos objectifs avec ce logement : location à long terme, achat d’un appartement pour y vivre plus tard ou y loger ses enfants, future résidence secondaire ? Ainsi, vous pourrez orienter vos recherches vers des types de biens qui correspondent à vos besoins avec leurs avantages et leurs inconvénients.

🤷 Comment financer son investissement locatif ?

La première chose à checker, c’est votre taux d’endettement !

En février 2022, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) impose que votre taux d’endettement global ne doit pas dépasser les 35 %. Si vous êtes encore locataire, attention votre loyer rentrera dans le calcul du taux d’endettement.

Prenons un exemple, Manuel a un revenu de 2 100 € net par mois, n’a aucun crédit en cours et supporte un loyer de 750 €. Ce dernier souhaite faire un investissement locatif à hauteur de 150 000 € pour un loyer perçu de 650 €.

Le revenu foncier retenu par les banques dans le calcul du taux d’endettement représente 70 % du revenu réel.  Pour Manuel, le revenu foncier retenu pour son calcul est de 455 €.

Les revenus globaux de Manuel sont donc de 2 550 € (2 100 + 455). Les charges sont de  1 485 € (750 loyer + 735 mensualité de crédit).

Son taux d’endettement est de 58 %, selon les règles du HCSF, Manuel aura des difficultés pour obtenir son crédit immobilier.  Néanmoins, sa banque pourrait lui accorder le prêt sur dérogation (20 % des cas maximum)  avec de sérieuses garanties : épargne, secteur d’activité pro, potentiel de développement des revenus pro, ancienneté, gestion des comptes...

Gardez en tête que dans la majorité des cas, la banque vous financera un investissement locatif sur une durée de 20 ans. À ce jour, comme pour tout projet, un apport personnel est nécessaire pour couvrir les frais, même si dans certains cas (avec les 20 % de dérogations) les banques accepteront un apport de 5% du montant du projet.

Pour savoir si votre investissement locatif est finançable, vous pouvez checker votre taux d’endettement sur votre application Fridaa. en renseignant vos futurs revenus fonciers dans vos revenus.  Vous pourrez également simuler votre capacité d’achat et vérifier si le financement passera ou pas en banques.

🏡 Quel type de bien pour sa résidence locative ?

- Investir dans le neuf 🏗

On considère au niveau de la loi un logement comme étant neuf s’il n’a jamais été habité, et n’a jamais été affecté à une personne physique et qu’il est conforme aux dernières normes environnementales.

Il peut être sous trois formes :

Si vous louez nu, vous pouvez bénéficier de la Loi Pinel.  Selon la durée de l’engagement locatif, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt jusqu’à 21% du montant de l’opération.

Restez connectés, car ce dispositif va connaître de gros changements avec le "Pinel Plus" qui prendra la suite en 2023 et offrira quant à lui, un avantage fiscal à taux plein. Il faudra respecter certaines exigences comme investir dans un quartier prioritaire ou dans un logement qui répond à des normes environnementales et de “qualité d'usage”.

Contrairement à l’ancien, lorsqu’on achète dans le neuf, il faut réfléchir au lieu géographique d’investissement (quartier) car il faut anticiper son futur développement (type de population, type de développement, services de proximité, distance par rapport à la zone urbaine). Cela vous donnera une tendance sur le montant du loyer praticable et le prix de la revente.  Pour cela, n’hésitez pas à poser des questions au promoteur, à vous déplacer directement sur place, et à vous renseigner sur le site de l’agglomération de la ville où vous voulez acheter.

- Investir dans l’ancien 🏠

Dans l’ancien, c’est plus facile, car vous pouvez plus facilement choisir la localisation de votre futur bien.

Si vous décidez de louer votre logement en non meublé, vous pouvez bénéficier de dispositifs tels que :

Pensez également à choisir le bon emplacement pour être sûr d’avoir toujours des locataires et de revendre facilement.

💸 Comment fixer le prix du loyer ?

C’est le moment de définir le prix de votre futur loyer !

Il peut dépendre de :

Attention, à l’encadrement des loyers , comme c'est déjà le cas pour Paris, Lyon et Lille par exemple. Les plafonds concernent les premières locations, les relocations, mais aussi les renouvellements de baux. En cas de non respect, les locataires peuvent saisir un “médiateur”.


Si vous pouvez bénéficier de la Loi Pinel, vous devez également calculer le loyer plafond auquel vous pourrez louer votre logement.

Concernant la gestion de votre investissement locatif, vous pouvez décider de le louer par vous-même ou directement en agence. Tout dépend de vos disponibilités, de votre capacité morale, financière ou physique.

🤑 Comment éviter de se retrouver avec des loyers impayés ?

Pour éviter cette situation, vous pouvez sélectionner votre locataire en fonction de la stabilité de ses revenus et demandez-lui un garant pour se porter caution en cas de non versement du loyer.

Pour diminuer des risques d’impayés, vous pouvez aussi souscrire au dispositif Visale financé par Action Logement gratuitement pour les bailleurs et les locataires ou choisir de souscrire à une GLI (garantie loyers impayés). Elle coûte entre 2,5 et 5 % du loyer annuel et vous permet de vous faire rembourser le montant du loyer impayé.

Si le locataire est éligible à la CAF, sachez que vous pouvez percevoir directement le montant de l’allocation dont bénéficie le locataire et il ne restera à votre locataire qu’à payer la différence.

En cas de casse ou de vétusté dans le logement, voici ce qu’il faut savoir sur qui doit payer telle ou telle réparation entre le locataire et le propriétaire.

Alors, vous êtes prêt pour votre premier investissement locatif ? 🔑

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